Договор субаренды при покупке юридического адреса

Договор субаренды довольно часто встречается при предоставлении юридических адресов. Обычно стоимость такого адреса составляет 10-40 тысяч рублей (в Москве).

Субаренда регулируется п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ, в котором зафиксировано, что арендатор может с согласия арендодателя передавать имущество в субаренду. При этом права и обязанности арендатора переходят к другому лицу.

Сложность сделки субаренды заключается в том, что в ней участвуют три стороны, так как арендатор сдает в аренду помещение третьему лицу. В связи с этим возникает ряд проблем.

Как уже говорилось, арендатор может передать имущество в аренду только с согласия собственника. При этом необходимо документально подтвердить согласие законного владельца. В Гражданском кодексе нет положений, определяющих специфику сдачи имущества в субаренду. Поэтому нет законодательно установленного порядка предоставления документов о согласии собственника на регистрацию юридического лица.

Для того, чтобы зафиксировать документально согласие собственника на передачу недвижимости в субаренду, используется несколько способов. Согласие может указываться непосредственно в договоре аренды или же оформляться отдельно – в виде соглашения, письма, дополнения или приложения к договору. Субарендатор прилагает договор аренды к пакету документов для регистрации юридических лиц.

Если согласие на дальнейшую аренду прописано в договоре аренды, то арендатор в дальнейшем может не получать разрешения на сдачу в аренду. Это удобно для арендатора, но несет риски для арендодателя, так как он не будет знать, с кем арендатор заключит договор субаренды и какие условия включит в договор.

С получением разрешения собственника могут возникнуть сложности, если помещение арендуется у муниципальных предприятий. Обычно такие юридические адреса стоят меньше 20 тысяч рублей и не предусматривают подтверждение собственника, что приводит к возникновению рисков для субарендатора.

При аренде помещений муниципальных организаций обычно нет возможности получить согласие собственника, раздобыть ряд подписей чиновников. В Москве это задача практически невыполнимая. В связи с этим продавцы юридических адресов включают в пакет документов не договор аренды и свидетельство на право собственности, а договор субаренды и свидетельство на право аренды. Стоит учитывать, что свидетельство на право аренды не заменяет свидетельства на право собственности. Если нет последнего, то это означает, что разрешение собственника на сдачу помещения в субаренду не получено, а значит, сделка незаконна. Разумеется, в этом случае собственник не предоставит подтверждающих документов, поэтому проблемы в прохождении процедуры регистрации юридического лица гарантированы.

В связи с вышеназванными рисками при покупке юридического адреса и заключении договора субаренды необходимо соблюдать следующие правила:

  • Необходимо согласие собственника помещения на субаренду. Свидетельство на право собственности не может быть заменено на какой-либо другой документ;
  • Срок договора субаренды не может быть дольше, чем срок договора аренды;
  • Арендатор не может передать субарендатору больше прав, чем есть у него самого;
  • Обязательно нужно зарегистрировать договор субаренды, если его срок больше 1 года. Если нет государственной регистрации, то субарендатор не сможет применить законные способы защиты своих прав в случае прекращения договора по инициативе арендатора или арендодателя;
  • Досрочное прекращение договора аренды или признание его недействительным автоматически отразится на договоре субаренды.
Похожих записей не найдено