С 01 октября 2010г. Обязательная регистрация договоров аренды недвижимости в БТИ

С 1 октября 2010 вступил в силу приказ Министерства юстиции Украины от 28 июля 2010 № 1692 / 5 «О внесении изменений в приказ Министерства юстиции Украины от 07.02.2002 № 7/5 » Об утверждении Временного положения о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество «(дата государственной регистрации приказа 30 июля 2010 за № 582/17877).

Упомянутым приказом введено Временное положение о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество, кроме всего прочего, установлен порядок регистрации такого вещного права, как аренда объектов недвижимости (их частей).
Таким образом – с 01.10.2010р. установлен обязательный порядок регистрации права на временное использование помещения, в т.ч. и на условиях аренды.

Обязанность государственной регистрации вещного права появился с принятием Гражданского кодекса Украины в новой редакции. Часть 1 статьи 182 ГКУ устанавливает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Часть 4 этой же статьи ГКУ предусматривает, что порядок проведения государственной регистрации прав на недвижимость и основания отказа в ней устанавливаются законом. Специальным законом, устанавливающим такой порядок, является Закон Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений» от 1 июля 2004 N 1952-IV. Действительно, статьей 15 упомянутого Закона регламентировано определенную последовательность действий для государственной регистрации вещного права. Определено, что перечень документов для осуществления государственной регистрации прав определяется Кабинетом Министров Украины в Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений.

Поэтому с 1 октября 2010 именно регистраторы БТИ  будут осуществлять государственную регистрацию права пользования (найма, аренды) зданий  или других капитальных сооружений, их отдельных частей, а также доверительного управления недвижимым имуществом.

Следует отметить, что регистрационные  действия связанные  с регистрацией «права» не следует путать с государственной регистрацией договоров аренды, необходимость которых  вытекает из ст. 794 ГКУ.

Обязательность регистрации права аренды следует из части 1 статьи 3 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений», согласно которой «государственная регистрация прав является обязательной» и из части 3 этой же статьи – «права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации в соответствии с настоящим Законом, возникают с момента такой регистрации ». Следовательно,  законодатель определил момент, когда возникают отношения по аренде – с даты государственной регистрации права.

Вопрос: Какие последствия могут быть в случае несоблюдения порядка регистрации права аренды?

Прежде всего, это влияет на отношения арендодателя и арендатора. Если стороны договора аренды придерживались требований по регистрации договора аренды, но не зарегистрировали право аренды, – суть договорных арендных отношений утрачивается. Согласно Статья 759 ГКУ «по договору найма (аренды) наймодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату на определенный срок». Таким образом можно считать, что реализация права аренды становится неоконченной  – даже передав недвижимость (ее часть) в аренду по акту приема-передачи и согласно договору аренды, у арендатора не возникает права на использование такого имущества, а, в свою очередь, в арендодателя не возникает права на получение платы от арендатора.

Указанные особенности будут причиной большого количества судебных дел, возникающих из арендных отношений, в связи  с необходимостью  регистрации договоров  аренды.

Кроме того, можно прогнозировать определенное  поведение налоговых органов, которые, как минимум, будут требовать исключения из валовых расходов стоимости арендных услуг, относительно которых есть «не вступившее» право.

Вопрос: Тогда какой  выход из таких ситуаций?

Во-первых: Министерство юстиции требует регистрации вещного права на объекты (части) недвижимости с 01.10.2010р. В то же время, если договор был заключенным до указанной даты, обязанности регистрации права по такому договору нет. Это следует из части 4 статьи 3 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений»:
«Права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу настоящего Закона, признаются действительными при отсутствии их государственной регистрации, предусмотренной настоящим Законом, при таких условиях»:
1.Если регистрация прав была проведена в соответствии с законодательством, действовавшим на момент их возникновения, или
2. Если на момент возникновения прав действовало законодательство, не предусматривало обязательной регистрации таких прав.

Итак предполагаем, что до окончательного урегулирования всех вопросов, касающихся регистрации БТИ права аренды, субъекты арендных отношений заключать договоры аренды «задним числом». Такими действиями как арендаторы, так и арендодатели снижать собственные риски и необходимость траты времени, усилий и нервов на выполнение обременительных и противоречивых требований Министерства юстиции Украины.

Похожих записей не найдено